高力国际汪蓓聊商业地产护城河 我们可能过于重视地段

  • 日期:08-13
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“我们可能会过多地关注这个问题。”

当被问及该地块在商业地产护城河中的重要性时,高力国际中国资本市场和投资服务部总经理王伟表示,“我们不能只去周边地区,周边地区是否有某些消费者群体及周边竞争者。购物中心的位置,位置和商场的产品强度等因素往往是确定商业地产位置的原因之一。“

高丽国际王伟强调,“并不是说地点不重要,而是我们过分强调商业地产护城河的核心位置。”

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商业圈的集中化和分散化

1917年10月,中国第一家自建百货公司仙石公司在上海南京路正式开业。随后,永安,新新,大新三大百货店陆续开业。四大百货商店选择了比赛大厅的位置,这是众人瞩目的焦点。

100年前,四大百货商店都是上海“现代”的代名词。比赛大厅聚集了来自世界各地的商品,以满足新时代女性的购物需求。

百货商店开始在上海各地复制,而徐家汇(8.510,0.10,1.19%)在四个分中心领先。与欢乐谷一样,随着太平洋(3.630,0.00,0.00%)百货商店,东方百货商店和第六百货商店的落成,徐家汇中心模式开始形成。

然而,受商场消费模式,社区商业和网上消费的影响,百货商店开始被市场逐步淘汰。 “可能20年前,体力消费的习惯主要是基于百货公司。但是,由于人口增长,教育程度提高,城市化,人均收入和消费习惯的变化,商场已成为一种新的消费方式。 “高丽国际王伟说。

新业务形式的出现创造了一个新的商业圈。五角场,闵行,七宝万科广场,吴中路万向城等区域商业区逐渐开始占据较高的市场份额。新商业区已初具规模,集权和分权的趋势更加明显。

办公楼市场也是如此。据数据显示,2019年上半年,上海办公空间需求下降,核心市场更加明显。然而,最近的有利政策(如减税)预计将稳定下半年的净吸纳量。此外,由于城市中心区域的股票比例增加,2019年的平均市场租金将在结构上下降。

此外,地区之间的不平衡也非常明显。根据高丽国际王伟的说法,“还有很多地方没有真正大型的购物中心,而且还处于百货商店的发展阶段。这已成为开发商铺设商业房地产的机会。“

值得注意的是“商场的定位非常重要。”高丽国际王伟强调,“如果你自卑,后天需要付出很大的努力才能调整。”

“我们所谓的购物中心分为社区社区企业,3至5公里的区域购物中心和8万至10万公里的购物中心。寻求消费者诉求的不同性质是不同的。以社区为基础的社区企业只能满足生活的基本需求;最宽敞的购物中心可以满足全天购物,一站式购物和一整天的饮食。“

“只要人流,可以消费,有能力吸引优秀企业,养成消费者习惯到商店,并且能够实现该地区核心商业地产是最重要的。”

当然,位置也很重要。

新的一线城市将被转播到会场

“地点是相对的,不是绝对的。”高丽国际王伟说。

这同样适用于城市之间的短语。随着城市人口的增长,居民消费能力的提高,新一线和二线城市的成熟消费,平均可支配收入的增加以及消费者教育水平的提高,许多投资者正准备首先推出新的和第二行。

人均占有1.2平方米的零售商业面积是判断商业地产是否过剩的国际标准。根据2013年的数据,中国一线和二线城市的人均购物中心面积超过0.6平方米,而三线和四线城市的人均购物面积则少于超过0.1平方米。一线和二线和三线城市之间零售商业的巨大差距已经成为开发商的长期布局。

高力国际华东地区发布《深谋远略投资者认定向好之势强于阻力》中国商业地产投资市场研究报告。数据显示,34%的受访者表示有信心进一步投资新兴城市。在希望在新兴城市进行长期大胆投资的受访者中,杭州赢得了最多30%的选票,使其成为最理想的投资选择。此外,成都和苏州也分别获得18%和16%的选票。

上海赢得了第一票,毫不奇怪,39.7%的投资者对“东方巴黎”的长期发展持乐观态度。北京获得23.9%的选票,而深圳获得20.6%的选票。就投资领域而言,华东地区仍然是大多数受访者的最佳选择,其次是华南地区,这主要得益于广东,香港和澳门综合发展带来的乐观前景。

“为什么杭州,成都和苏州在新兴城市如此庞大?”

“仍然有必要遵循最基本的投资逻辑:投资和撤退。”